Tributación de Arrendamientos. – Broker Group Inmobiliario y Peritación

Tanto si eres Arrendador o Arrendatario, debes saber lo siguiente respecto a tu tributación.

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Según el Arrendador:

Persona Física No Empresarial o Profesional.

Los ingresos derivados del arrendamiento o cesión, sobre bienes urbanos o rústicos, se considerarán de Rendimientos del Capital Inmobiliario, Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, artículo 22, Rendimientos íntegros del capital inmobiliario.

Así, los rendimientos derivados del arrendamiento, siempre y cuando no se realicen como actividad económica, y las cantidades percibidas por el resto de bienes cedidos, muebles, enseres, etc., con la vivienda alquilada.

Así también, los gastos deducibles serán los siguientes:

Los intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute y demás gastos de financiación.
Gastos de reparación y conservación. (Artículo 23 Ley 35/2006).
Las amortizaciones de los bienes inmuebles de donde procedan estos rendimientos o ingresos. Ahora bien señala el artículo 13 del Reglamento del Impuesto que se dará la efectividad de esta amortización cuando:
1. Inmuebles: En cada año no exceda del resultado de aplicar el 3 por 100 (anteriormente el 2 por 100) sobre el coste de adquisición satisfecho (anteriormente valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio), sin incluir el cómputo del suelo.
2. Bienes Muebles: En cada año no exceda del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización del régimen de estimación directa simplificada.
3. Titularidad derechos de uso y disfrute: Se amortizará su coste de adquisición, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho.
Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales.
Los saldos de dudoso cobro.
Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales y los gastos de conservación y reparación.
Desde 1 de Enero de 2011, también se establece una reducción del 60% del rendimiento neto en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.
1. La reducción alcanzará tanto al rendimiento neto positivo como al rendimiento neto negativo.
2. Caso de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente, no respecto de los comprobados o investigados por la Administración (sí, si resultarán negativos).

Persona Física Empresarial o Profesional.

Si una persona es sujeto pasivo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y ejerce actividades empresariales o profesionales en régimen de estimación directa, entonces habrá de tratar el arrendamiento de inmuebles como se trataría en el Impuesto sobre Sociedades:

Si se actúa como arrendador, sería computable como un ingreso más del ejercicio en que se produzca.
Si se actúa como arrendatario, sería computable como un gasto más del ejercicio en que se produzca.

Si se ejerciesen actividades empresariales en régimen de estimación objetiva, para la determinación del rendimiento neto se computarán como ingresos las cantidades percibidas en concepto de arrendamiento de bienes inmuebles afectos a actividades empresariales, siendo deducibles las cantidades satisfechas por el arrendamiento de locales en que se ejerza la actividad.

I.V.A. en arrendamientos:

Arrendamiento de vivienda.

En el caso de alquiler de edificios o partes de los mismos destinados a la vivienda, incluido garajes y anexos accesorios, se estaría EXENTO de I.V.A., según el artículo 20.1.23 Ley 37/1992, de 28 de Diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales por sus arrendatarios, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación sujeta pero que la propia ley considera exenta de I.V.A., por lo que ni el arrendador, en este caso, deberá repercutir el impuesto por este concepto, ni el arrendatario o inquilino obligado a soportarlo.

Así, no se aplicará exención y, por tanto, será repercutible el I.V.A., en aquellos casos en que se atribuya a un inmueble arrendado para un uso mixto, una parte física como vivienda, propiamente dicha, y otra como despacho profesional o actividad empresarial.

Tampoco estará exento de I.V.A. el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados. En estos supuestos, el IVA gravará la totalidad de la contraprestación arrendaticia sin que le sea aplicable ninguna regla de prorrata.

En cuanto a los denominados arrendamientos de temporada, esto es, aquellos que, pese a recaer sobre una vivienda habitable, se conciertan para un uso distinto del de vivienda en el sentido de que con los mismos no se satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, conviene señalar que cuando se formaliza entre particulares está exento de I.V.A., con lo que el arrendatario sólo tiene que abonar al arrendador la renta y demás cantidades acordadas. Sí, en cambio, estará gravado con el I.V.A., cuando el arrendador de temporada ofrezca al arrendatario, además del uso temporal de la vivienda, servicios complementarios propios de la industria hotelera (tales como limpieza interior del apartamento, lavado y cambio periódico de ropa, sábanas, toallas, etc). En este caso el tipo de I.V.A. aplicable sería el reducido del 10%.

Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Y si el arrendamiento de un inmueble se destina a local de negocio y, por tanto, al menos una de las partes del contrato es un empresario o profesional dentro del marco de su actividad, la Ley 37/1992, de 28 de Diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, impone el devengo de este tributo al efectuarse el pago de la renta.

I.R.P.F. en arrendamientos:

Arrendamiento de vivienda.

NO habrán de retener los inquilinos de las viviendas.

Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Las sociedades que obtengan rentas del arrendamiento de inmuebles habrán de computar las mismas dentro de la partida de ingresos del ejercicio que correspondan, por la totalidad del importe íntegro del arrendamiento y computar la retención que se les haya podido practicar dentro de las partidas deudoras con la Hacienda Pública.

Para el ejercicio 2.021 este porcentaje será del 19%.

Aquellas sociedades que, por contra, actúen como arrendatarios, habrán de computar dentro de la partidas del ejercicio económico en que se produzcan, las rentas que abonen como motivo del contrato de arrendamiento establecido.

Requisitos para la exoneración de la retención a los arrendadores.

Hay supuestos en los que NO hay obligación de practicar la retención en I.R.P.F. a consecuencia del arrendamiento de inmuebles.

Los supuestos más habituales de la exoneración de la retención son los siguientes:

Según el artículo 75.3 g) del Reglamento del IRPF, no hay que practicar retención cuando en supuestos en los que las rentas satisfechas anualmente por el arrendatario no superen los 900 €.
También cuando el arrendamiento lo realicen empresas para dar vivienda a sus trabajadores.
Por último, cuando la suma del valor catastral de los bienes del arrendador supera los 601.012,10 €. El arrendador podrá solicitar un certificado de exoneración de la retención, deberá:
1. Rellenar el modelo 01 de la AEAT, marcando el bloque solicita, apartado Otros y especificando “Solicitud de certificado sobre la exoneración de retención”.
2. Adjuntar a dicho modelo los justificantes de los valores catastrales de los inmuebles afectos.
3. Una vez realizados estos pasos la AEAT enviará el certificado que servirá como justificante acreditativo frente a los arrendatarios.

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